Việc thanh lý bất động sản không phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh không đơn thuần là nghiệp vụ chuyển nhượng tài sản, mà còn là vấn đề tác động trực tiếp đến nghĩa vụ thuế, kết quả kinh doanh và mức độ minh bạch của báo cáo tài chính. Do đó, việc xác định đúng giá vốn khi thanh lý là yếu tố then chốt nhằm hạn chế các rủi ro về kế toán và thuế phát sinh sau này.
I. Căn cứ pháp lý
– Thông tư số 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
– Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2025/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính.
II. BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG PHỤC VỤ SẢN XUẤT KINH DOANH KHI THANH LÝ GHI NHẬN GIÁ VỐN NHƯ THẾ NÀO?
Căn cứ Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/06/2015 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 119/2014/TT-BTC và Điều 1 Thông tư số 151/2014/TT-BTC) quy định về các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế:
“Điều 6. Các khoản chi được trừ và không được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế
1. Trừ các khoản chi không được trừ nêu tại Khoản 2 Điều này, doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau: a) Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. b) Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật. c) Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.”
Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp:
+ Tại khoản 2, Điều 4 quy định thu nhập chịu thuế
“2. Thu nhập chịu thuế
…
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 20 Thông tư số 78/2014/TTBTC).”
+ Tại Điều 16 quy định đối tượng chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
“1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất. 2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.”
+Tại khoản 1 Điều 17 quy định căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
“1. Thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).”
Như vậy: Khi Công ty có bất động sản không phục vụ sản xuất kinh doanh nên không được trích khấu hao vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN. Nếu Công ty thực hiện bán bất động sản này Công ty được tính giá mua bất động sản ban đầu (do chưa được trích khấu hao tính thuế) vào giá vốn của bất động sản để trừ vào doanh thu chuyển nhượng. Với điều kiện khoản chi mua này có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp hợp lệ và có chứng từ không dùng tiền mặt theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.
Ví dụ: Năm 2024 Công ty TNHH ABC thực hiện mua 1 căn chung cư với giá 2 tỷ đồng, có chứng từ hóa đơn hồ sơ hợp pháp hợp lệ và đứng tên Công ty, Tuy nhiên đây là bất động sản không thực trực tiếp phục vụ sản xuất kinh doanh, nên sẽ không được trích khấu hao và tính chi phí, Đến thời điểm 31/10/2025 Công ty thực hiện bán căn hộ chung cư này, thì giá vốn để xác định căn chung cư này là giá mua bán đầu (2 tỷ đồng).
III. CÔNG VĂN THAM KHẢO
Công văn số 4100/TNI-QLDN2 ngày 22 tháng 04 năm 2026 của Thuế Tỉnh Tây Ninh
IV. KẾT LUẬN
Tóm lại khi thực hiện mua tài sản không phục vụ sản xuất kinh doanh, không được tính chi phí khấu hao hợp lý, sẽ không được trích khấu hao. Trường hợp thực hiện bán tài sản này thì giá vốn của tài sản thanh lý sẽ là giá mua tài sản ban đầu.
(Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo và theo ý hiểu của người viết, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kỳ trường hợp nào)
Biên soạn: Nông Văn Úy – Công ty TNHH Kiểm toán APS – 0377.975.807
Mọi thông tin xin liên hệ:
Công ty TNHH Kiểm toán APS
Địa chỉ: Số 46 Lô F2, Khu đô thị mới Đại Kim – Định Công, Phường Định Công, Thành phố Hà Nội
Email: auditing.aps@gmail.com
Website: https://aps-audit.vn/
Facebook: https://www.facebook.com/APS.Audit
Tiktok: https://www.tiktok.com/@kiemtoanaps
Hotline/Zalo: 0979.508.565
