Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp phát sinh nhu cầu thuê tài sản của cá nhân như nhà ở, văn phòng, kho bãi… để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải kê khai và nộp các khoản thuế tương ứng. Tuy nhiên, với trường hợp doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm, không ít người vẫn băn khoăn: “Liệu có phải kê khai hay thực hiện thủ tục thuế nào không?”
Bài viết này sẽ làm rõ quy định về kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm, đồng thời hướng dẫn chi tiết cách thực hiện các thủ tục online theo đúng quy định hiện hành.
I. Căn cứ pháp lý
Luật số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội: Luật Thuế giá trị gia tăng; (Có hiệu lực từ ngày 01/07/2025);
Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;
Thông tư số 100/2021/TT-BTC ngày 15/11/2021 của Bộ Tài chính: Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
II. Quy định về khai báo thuế đối với cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng
Căn cứ điểm a, điểm b, khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 1/6/2021 quy định như sau:
Như vậy, Hộ kinh doanh, cá nhân có phát sinh hoạt động cho thuê tài sản thì được xem là hộ kinh doanh, cá nhân có hoạt động kinh doanh cho thuê tài sản.
Căn cứ khoản 2 Điều 4 thông tư 40/2021/TT-BTC quy định như sau:
Như vậy, Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản phát sinh doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Tuy nhiên vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký thuế và khai thuế trung thực, chính xác và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn.
Lưu ý: Khoản 25, Điều 5 Luật thuế giá trị gia tăng 2024 quy định đối tượng không chịu thuế:
=>(Luật thuế GTGT có hiệu lực từ 01/07/2025, tuy nhiên theo điều 18: Hiệu lực thi hành quy định về mức doanh thu của cá nhân kinh doanh có hiệu lực thi hành từ 01/01/2026). Như vậy, từ ngày 01/01/2026, hộ kinh doanh, cá nhân phát sinh doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Ví dụ:
Ông A cho công ty B thuê nhà làm văn phòng, từ tháng 10/2023 đến hết tháng 6/2024 giá thuê là 8 triệu đồng/tháng (96 triệu đồng/năm). Trong năm ông A chỉ có duy nhất hoạt động cho thuê này. Công ty B đề nghị ông A đăng ký MST của hộ kinh doanh và kê khai hoạt động cho thuê nhà. Theo Ông A tìm hiểu, hoạt động cho thuê tài sản dưới 100 triệu đồng/năm là đối tượng không chịu thuế GTGT, thuế TNCN. Vì vậy ông không đăng ký mã số thuế của hộ kinh doanh và nộp hồ sơ khai thuế.
Tuy nhiên ông A cho công ty B thuê nhà làm văn phòng thuộc trường hợp cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản. Như vậy, ông phải thực hiện kê khai đăng ký thuế và kê khai hoạt động cho thuê tài sản theo quy định.
III. Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online
- Đối với kê khai lần đầu
Bước 1:
Truy cập vào trang thuedientu.gdt.gov.vn -> Cá nhân -> Đăng nhập vào tài khoản thuedientu (điền Mã số thuế và Mã kiểm tra -> bấm Tiếp tục -> điền mật khẩu).
Bước 2:
Chọn Khai thuế -> Khai thuế cho thuê tài sản -> Chọn Chọn Tờ khai “01/TTS-Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)”->Tiếp tục
Bước 3:
Kiểm tra xem đã đúng cơ quan thuế cần nộp tờ khai chưa. Tại ô Loại tờ khai chọn “Tờ khai chính thức” -> Hình thức kê khai chọn “Lần thanh toán” -> Điền vào ô Từ ngày Đến ngày theo đúng kỳ kê khai
Bước 4:
Màn hình sẽ hiện ra Tờ khai 01/TTS Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản -> không điền vào Tờ khai mà kéo xuống dưới góc trái màn hình chọn 01/ĐK-TTS – Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản.
Bước 5:
Điền thông tin vào Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản:
– Tại [06a]: Chọn loại Hợp đồng
– Tại [07]: Điền họ tên bên thuê tài sản (tên cá nhân nếu là cá nhân thuê/tên công ty nếu là công ty thuê)
– Tại [08]: Điền mã số thuế bên thuê tài sản (không bắt buộc)
– Tại [09], [10]: Tích chọn loại tài sản: Bất động sản [09] hoặc Động sản [10] (Chỉ được chọn 01 trong 02). Trong trường hợp này tích chọn [09]
– Tại [11]: Điền số hợp đồng, nếu không có số điền “Không số”
– Tại [12]: Điền ngày 02 bên ký hợp đồng
– Tại [13]: Chọn mục đích sử dụng tài sản thuê: Kinh doanh nhà hàng; Kinh doanh khách sạn; Kinh doanh dịch vụ; Siêu thị; Văn phòng; Để ở; Cửa hàng; Kho tàng, bến bãi; Đặt biển quảng cáo, đặt trạm thiết bị; Địa điểm sản xuất; Xây dựng; Khác.
– Tại [14]: Bên thuê có đầu tư xây dựng cơ bản: Nếu có thì tick chọn, không thì bỏ qua
– Tại [15a]: Điền địa chỉ nơi có bất động sản cho thuê
– Tại [15b]: Chọn Phường, xã nơi có bất động sản cho thuê
– Tại [16]: Điền diện tích sàn cho thuê
– Tại [17], [18]: Điền thời hạn hợp đồng (không phải điền 01 kỳ thanh toán đang khai). Ví dụ: Điền 15/01/2024 – 14/01/2026.
– Tại [17a]: Điền Kỳ thanh toán ổn định (Số tháng). Hợp đồng quy định bao nhiêu tháng/lần thì điền số tháng vào.
Bước 6:
Màn hình hiện ra thông báo “Bạn vừa thay đổi kỳ thanh toán bạn có muốn thay đổi các dòng kỳ thanh toán của hợp đồng không?” -> Bấm OK -> Hệ thống sẽ tự động chia kỳ thanh toán theo đúng kỳ thanh toán của hợp đồng
Bước 7:
Tại [19] Điền giá cho thuê 1 tháng đã bao gồm thuế. Điền đầy đủ từ dòng đầu tiên tới dòng cuối cùng.
– Nếu giá ổn định đến hết thời hạn cho thuê thì điền 01 giá, nếu có thay đổi theo thời gian thì điền đúng giá thay đổi theo từng khoảng thời gian.
– Nếu hợp đồng chưa bao gồm thuế thì phải lấy giá đó chia cho 0,9 để được giá đã bao gồm thuế.
Bước 8:
Tại [23]: Tích vào ô đầu tiên
Bước 9:
Tại [27]: Trạng thái hợp đồng -> Chọn “Hợp đồng khai lần đầu” -> Hệ thống tự động tạo 01 mã hợp đồng -> Copy, lưu lại mã hợp đồng để sử dụng khi khai các kỳ tiếp theo của hợp đồng này.
Bước 10:
Bấm “Hoàn thành kê khai”
Bước 11:
Màn hình sẽ hiển thị lại Tờ khai 01/TTS -> kéo xuống dưới kiểm tra tờ khai lên doanh thu và số thuế phải nộp đã đúng chưa (trong đó thuế GTGT 5%, thuế TNCN 5% trên giá đã bao gồm thuế-Tỷ lệ này chỉ áp dụng đối với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu trên 100 triệu đồng)
Bước 12:
Bấm “Kết xuất XML”
Bước 13:
Bấm “Nộp tờ khai”
Bước 14:
Đính kèm hợp đồng: Tại ô Nhập số tệp hợp đồng tải lên: Nếu là file pdf nhập số 1, nếu là file ảnh nhập số lượng ảnh hợp đồng đã chụp -> Chọn Đính kèm hợp đồng với tờ khai -> Chọn tệp và chọn file hợp đồng trên máy tính -> Tiếp tục -> Điền mã kiểm tra -> Điền mã OTP được gửi tới số điện thoại đăng ký khai thuế điện tử -> Tiếp tục
- Đối với các lần kê khai ở kỳ tiếp theo
Khai tương tự như trên chỉ khác như sau:
– Ở Bước 3: Phần điền Từ ngày Đến ngày: Điền đúng kỳ thanh toán kê khai
– Phụ lục 01/ĐK-TTS, vẫn điền đúng như khai kỳ đầu tiên chỉ khác:
Tại [27]: Chọn Hợp đồng đã khai không thay đổi
Tại [28]: Copy, dán mã hợp đồng đã được cấp ở tờ khai lần đầu vào
– Không phải đính kèm hợp đồng nếu không thay đổi chỉ phải đính kèm nếu có thay đổi có phụ lục hợp đồng
IV. Công văn trả lời chính sách thuế
Công văn số 4613 /CT-CS ngày 22/10/2025 của Cục Thuế về chính sách thuế
V. Kết luận
Hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh, cá nhân có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN (từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu để xác định trường hợp không phải nộp hai sắc thuế này được nâng lên dưới 200 triệu đồng/năm). Tuy nhiên, việc không phải nộp thuế không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ nghĩa vụ thuế.
Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê tài sản vẫn phải thực hiện đăng ký thuế, kê khai thuế đầy đủ và nộp hồ sơ đúng thời hạn, kể cả khi không phát sinh số thuế phải nộp. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ giúp tránh rủi ro về thuế mà còn bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Tham khảo bài viết liên quan: Cá nhân cho thuê tài sản chịu thuế như thế nào?
(Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo và theo ý hiểu của người viết, không phải ý kiến tư vấn cụ thể cho bất kỳ trường hợp nào)
Biên soạn: Lê Minh Ánh – Công ty TNHH Kiểm toán APS – 0987.432.363
Mọi thông tin xin liên hệ:
Công ty TNHH Kiểm toán APS
Địa chỉ: Số 46 Lô F2, Khu đô thị mới Đại Kim – Định Công, Phường Định Công, Thành phố Hà Nội
Email: auditing.aps@gmail.com
Website: https://aps-audit.vn
Facebook: https://www.facebook.com/APS.Audit
Tiktok: https://www.tiktok.com/@kiemtoanaps
Hotline/Zalo: 0979.508.565
